Статьи по рубрикамНа главную

КАК ПРОВОДИТЬ РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

КАК ПРОВОДИТЬ РЕМОНТ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА МНОГОКВАРТИРНОГО ДОМА

В настоящей статье выясним, проведение каких работ подразумевается при выполнении текущего и капитального ремонта, в каком порядке планируется проведение разных видов ремонта и какие требования предъявляются к сдаче-приемке ремонтных работ.

Обязательства Управляющей организации по проведению ремонта общего имущества любой сложности

Первое, на чем необходимо обратить внимание, - это то, что текущий и капитальный ремонт общего имущества осуществляется в рамках исполнения управляющей организацией (далее УО) своих обязательств перед собственниками этого имущества, одновременно являющимися заказчиками по договору управления. Иными словами, под надлежащим содержанием жилищного фонда подразумевается проведение работ по ремонту общего имущества (п. 11 Правил содержания общего имущества). Второй момент заключается в том, что ремонт любой сложности, то есть и текущий, и капитальный, проводится исключительно по решению общего собрания собственников (п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Данное обстоятельство не отменяет обязанности УО по осуществлению неотложных, согласно Постановлению Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. №290 включенных в минимальный перечень работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. В особом порядке решается лишь вопрос их финансирования. Далее мы попытаемся разобраться, чем отличаются работы, которые можно и нужно планировать, выносить на согласование с собственниками и, желательно, детализировать в договоре управления, от неотложных работ, выполнение которых не запланировано, но которые все же должны быть проведены, причем за счет собственников помещений, а также от неотложных работ, выполнение которых осуществляется за счет средств УО и является ее предпринимательским риском.

Ремонт как составляющая надлежащего содержания общего имущества

В Правилах эксплуатации жилфонда и Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, мы увидим, что в систему надлежащего содержания МКД входит множество мероприятий. В частности, к непосредственному содержанию объектов жилищного фонда относятся как санитарное содержание МКД и его аварийное обслуживание, так и периодическое проведение контрольных мероприятий, а именно плановых общих и частичных осмотров, неплановых осмотров и подготовка МКД к сезонной эксплуатации (п. 2.1.1 Правил эксплуатации жилфонда). Посредством проведения названных осмотров осуществляется мониторинг состояния объектов жилищного фонда, что, собственно, и служит информационной основой для соответствующего технического обслуживания МКД в целом и отдельных помещений, придомовой территории и инженерных систем дома в частности. Кстати, об осмотрах общего имущества, их документальном оформлении и последствиях их проведения упомянуто и в Правилах содержания общего имущества. Так, в п. 13 раскрывается вопрос о том, кто должен осуществлять такие осмотры (в случае управления МКД посредством заключения договора управления такой организацией является УК). Пункт 14 посвящен фиксации результатов осмотра. Таковые оформляются актом, который, в свою очередь, является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства РФ, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).

Планирование и проведение текущего ремонта

Напомним, что текущий ремонт общего имущества проводится в целях (п. 18 Правил содержания общего имущества):
- предупреждения его преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности;
- устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов).

Таким образом, текущий ремонт имеет планово-предупредительный характер, а его проведению управляющая организация в силу технических требований обязана уделять определенное внимание.

Обращаем внимание, что устранение мелких неисправностей, а также наладка и регулировка санитарно-технических приборов и инженерного оборудования в Правилах эксплуатации жилфонда не рассматриваются в качестве таких мероприятий, которые необходимо согласовывать с собственниками помещений в МКД.

Приемка законченного текущего ремонта осуществляется комиссией, в состав которой могут входить как представители УК и собственников помещений в МКД (например, председатель совета МКД согласно п. 8 ст. 161.1 ЖК РФ), так и представители подрядных организаций, силами которых фактически выполнялись ремонтные работы.

Планирование и проведение капитального ремонта

В соответствии с п. 21 Правил содержания общего имущества капитальный ремонт общего имущества проводится для устранения физического износа или разрушений, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций МКД, лифтов и другого оборудования). Отметим, что сохранность жилищного фонда входит в сферу государственных интересов. Поэтому п. 2.1.2 Правил эксплуатации жилфонда предписывает организациям, обслуживающим жилищный фонд, уделять особое внимание осмотру зданий (их конструкций и оборудования), физический износ которых превышает 60%. Одновременно п. 20 Правил содержания общего имущества установлено, что если физический износ общего имущества достиг предельных показателей и это подтверждено соответствующими предписаниями контролирующих органов, то собственники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов. Естественно, получить информацию о том, что общее имущество (его отдельные объекты) требует капитального ремонта, собственники должны именно от управляющей организации, которая по результатам общих осмотров определяет потребность помещений и отдельных конструкций в капитальном ремонте (п. 2.1.4 Правил эксплуатации жилфонда).

Прежде всего, следует вспомнить, что само понятие капитального ремонта определено на уровне закона (п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ) сравнительно недавно. Так, капитальным ремонтом являются замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Вместе с тем в целях реализации региональных адресных программ по проведению капитального ремонта МКД к работам капитального характера относятся еще и те мероприятия, которые поименованы в п. 3 ст. 15 Закона N 185-ФЗ (например, установка коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа))

В соответствии с Гражданским и Жилищным кодексами Российской Федерации бремя расходов по надлежащему содержанию многоквартирного дома, включая капитальный ремонт (модернизацию, реконструкцию) должны нести собственники помещений в доме. В Жилищный кодекс Российской Федерации в декабре 2012 года внесены существенные изменения, связанные с организацией проведения и финансирования капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах. Также в Жилищный кодекс введены новые положения, устанавливающие обязанность собственников помещений в многоквартирном доме вносить ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (ст. 169, ч. 1)2.

Жилищный кодекс установил и перечень работ и услуг, которые могут финансироваться за счет средств, формируемых исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт (ст. 166, ч. 1). Этот перечень включает:

  • ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
  • ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
  • ремонт крыши, в том числе переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу, устройство выходов на кровлю;
  • ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
  • утепление и ремонт фасада;
  • установку коллективных (общедомовых) приборов учета потребления ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, и узлов управления и регулирования потребления этих ресурсов (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
  • ремонт фундамента многоквартирного дома.

Законом субъекта Российской Федерации данный перечень может быть дополнен другими видами услуг и (или) работ (ст. 166, ч. 2, ст. 174, ч. 1).

Итак, основанием для инициирования капитального ремонта служит информация о физическом износе общего имущества, полученная в ходе технического обследования МКД. По результатам обследования (на основании актов, дефектных ведомостей, заключений проектных или специализированных организаций) УК принимает предварительное решение о необходимости проведения в доме капитального ремонта и готовит материалы и расчеты для рассмотрения данного решения на общем собрании собственников помещений. Однако особый интерес представляет не столько процедура согласования с собственниками перечня работ и их стоимости, сколько сдача-приемка таких работ.

Жилые здания, законченные капитальным ремонтом, предъявляются к приемке государственным приемочным комиссиям. Органы местной администрации своими решениями уточняют состав рабочих и государственных приемочных комиссий и перечни предъявляемых этим комиссиям документов. Например, в Республике Бурятия утвержден такой порядок согласования актов выполненных работ по капитальному ремонту МКД, осуществляемому в рамках реализации положений Закона N 185-ФЗ, согласно которому приемка выполненных работ по капитальному ремонту МКД осуществляется приемочной комиссией (после получения от подрядчика акта выполненных работ по форме КС-2), в состав которой входят представители:

  • заказчика (управляющей организации);
  • подрядчика;
  • собственников помещений в МКД (например, члены совета МКД и его председатель);
  • организации, осуществляющей технический надзор (если таковые привлекались);
  • уполномоченного федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда;
  • организаций тепло-, энерго-, водоснабжения и других специализированных организаций (при приемке в эксплуатацию законченных капитальным ремонтом лифтов, объектов тепло-, энерго- и водоснабжения).

Приемка оформляется актами, составленными и подписанными после устранения всех дефектов и недоделок, выявленных приемочной комиссией.

Выводы

Важно понимать, что необходимость проведения ремонта (любой сложности) в целях надлежащего содержания общего имущества подразумевает не только непосредственное выполнение конкретных работ, но и соблюдение процедуры по выявлению повреждений и неисправностей объектов общего имущества, требующих такого ремонта. Иными словами, действующие нормативные документы требуют от УО осуществления определенных контрольных мероприятий. Поэтому независимо от того, насколько подробно сторонами согласованы предмет и другие условия договора управления, УО обязана соблюдать установленные правила и в описанной выше последовательности определять потребность МКД и его отдельных конструктивных частей в текущем и капитальном ремонте. Более того, управляющая организация как исполнитель по договору заинтересована в своевременном доведении до заказчика этой информации и согласовании перечня, сроков выполнения и стоимости работ по ремонту общего имущества в целях их финансирования за счет средств собственников. Кроме того, наличие в повестке общего собрания собственников вопроса о необходимости проведения того или иного вида ремонта играет важную роль, если в дальнейшем между собственниками и УО возникает спор о надлежащем исполнении последней своих обязательств. Данный факт помогает судьям установить, чьи действия или бездействие послужили причиной ненадлежащего технического состояния общего имущества дома.

Планирование и проведение текущего и капитального ремонта входят в обязанности организаций, управляющих жилищным фондом, в силу закона. Отсутствие соответствующих согласований со стороны собственников помещений в МКД относительно перечня и стоимости конкретных работ не освобождает УО от обязанности по их проведению.

На сайте АУ РБ «Инфра Центра» www.портал-строй-жкх.рф размещено Информационное пособие для собственников помещений многоквартирных домов «Финансирование капитального ремонта многоквартирныхдомов», авторы Генцлер И.В., Лыкова Т.Б., Сиражитдинова Н.Р., издание Фонда Институт экономики города, Москва, 2013 г

Раиса Санжицыренова, Руководитель Регионального центра общественного контроля в ЖКХ Республики Бурятия