Статьи по рубрикамНа главную

Рекомендации: Как изменить условия договора управления МКД

В рекомендации показано, как меняется порядок изменения условий договора управления МКД в зависимости от его сторон.

Договор управления МКД не является публичным. Поэтому условия договора могут меняться в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом норм жилищного права.

Чтобы внести изменения в условия договора управления МКД с соблюдением законодательства, необходимо разобраться:

  • кто может предложить внести изменения в договор;
  • в каком порядке направить предложения о внесении изменений в договор;
  • кто вправе утвердить изменения в условия договора;
  • как оформить изменения в условия договора;
  • подлежат ли регистрации изменения в условия договора;
  • когда вступают в силу изменения, внесенные в условия договора.

Кто может предложить внести изменения в условия договора управления МКД

Условия договора можно изменить по соглашению сторон ил и по решению суда (ч. 1 ст. 450 ГК РФ). Право предложить изменить условия договора управления МКД есть у каждой из сторон договора, кроме случая, когда он заключен по результатам открытого конкурса.

Напомним, что договор управления МКД может быть заключен между:

  • УО и собственниками помещений в МКД;
  • УО, отобранной по результатам открытого конкурса, и собственниками помещений в МКД;
  • УО, отобранной по результатам открытого конкурса, и лицами, принявшими от застройщика помещения в МКД по акту приема-передачи или иному документу;
  • УО и органами управления ТСЖ, ЖК или иным СПК;
  • УО и застройщиком.

Ситуация: управляющая организация считает важным изменить условия договора управления МКД. Как этого добиться?

Вариантов реализации инициативы у УО несколько.

Первый вариант. Направьте предложение об изменении условий договора инициативной группе и/или в совет МКД. По итогам рассмотрения просите совет МКД и/или инициативную группу провести общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу внесения изменений в договор управления МКД.

Второй вариант. Воспользуйтесь ч. 7 ст. 45 ЖК РФ и проведите общее собрание собственников помещений в МКД по своей инициативе.

Ситуация: как в договоре управления МКД указать размер платы за содержание жилого помещения так, чтобы каждый раз при его изменении не проводить общее собрание?

Включите в договор условие о том, что размер платы за содержание жилого помещения ежегодно индексируется.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения может определяться на период более одного календарного года с учетом применения указанного в договоре управления индекса к планово-договорной стоимости работ, услуг, установленной в договоре на соответствующий год его действия. Данная позиция изложена в п. 9 Примерных условий договора управления многоквартирным домом, утвержденных приказом Минстроя России от 31 июля 2014 г. № 411/пр.

В каком порядке направляются предложения о внесении изменений в договор управления МКД

Законом не установлен специальный порядок направления предложений. Стороны вправе обмениваться ими следующими способами:

  • в устной форме;
  • в форме электронного письма;
  • путем передачи официального письма (простого, заказного и т.п.);
  • иным удобным способом.

Если вы заинтересованная сторона – предложите сами проект изменений в условия договора для ознакомления другой стороне.

Если договор управления МКД заключен между УО и собственниками помещений в МКД - проект изменений направьте председателю совета МКД, в полномочия которого входит его рассмотрение.

Если договор управления МКД заключен с ТСЖ (ЖК, СПК) - направьте предложения в правление ТСЖ (ЖК, СПК).

Порядок передачи предложений о внесении изменений в договор управления МКД целесообразно определять условиями самого договора.

Согласовав детали, проект изменений необходимо вынести на утверждение.

Ситуация: кому УО может передать предложения об изменении стоимости работ по договору управления МКД? Договор управления МКД заключен на основании решения общего собрания собственников помещений в МКД

УО может передать предложения председателю совета МКД.

Председатель совета МКД вправе рассмотреть предложения, но не наделен полномочиями принять или отклонить их. Решение должно принимать общее собрание собственников помещений в МКД. Если условиями самого договора предусмотрен иной порядок направления предложений о внесении изменений в договор управления МКД - его необходимо соблюсти.

Пример направления предложений об изменении условий договора управления МКД

Договором управления МКД, заключенным между собственниками помещений в МКД и ООО "Жилфонд", предусмотрена передача предложений об изменении договора управления путем направления простых писем всем собственникам помещений в МКД.

В МКД всего 45 жилых помещений, 1 нежилое помещение и 44 собственника указанных помещений (включая муниципальные власти).

ООО "Жилфонд" направило адресатам 44 письма с предложением об изменении условий договора управления МКД. Такое письмо носит информационный характер.

Председатель совета МКД организовал общее собрание собственников, на котором простым большинством голосов принято решение об утверждении договора управления МКД в новой редакции. Договор принят в новой редакции, предложенной ООО "Жилфонд".

Ситуация: какими могут быть последствия несоблюдения порядка передачи предложений об изменении условий договора управления МКД?

Если стороны согласны с тем, как фактически переданы, то негативные последствия вряд ли возможны.

Если у одной из сторон есть возражения и/или замечания, то следует (если еще не поздно) направить предложения в порядке, предусмотренном условиями договора управления МКД. В противном случае другая сторона вправе не рассматривать полученные предложения. Несоблюдение порядка, установленного договором, может иметь последствия в процессе судебного разбирательства, если таковое состоится.

Ситуация: управляющая организация вправе созвать общее собрание собственников помещений в МКД по вопросу изменения условий договора управления МКД?

Да, вправе.

Право УО выступить инициатором проведения общего собрания собственников помещений в МКД закреплено ч. 7 ст. 45 ЖК РФ.

Кто вправе утвердить изменения в условия договора управления МКД

Порядок утверждения изменений в условия договора управления МКД зависит от того, кто является сторонами такого договора.

В таблице рассмотрены варианты утверждения условий договора управления МКД.

Стороны договора управления МКД

Порядок внесения изменений в условия договора управления МКД

УО и собственники помещений в МКД

Решение о внесении изменений в условия договора управления МКД принимается общим собранием собственников помещений в МКД

УО, отобранная по результатам открытого конкурса, и собственники помещений в МКД

Изменение условий договора не предусмотрено

УО, отобранной по результатам открытого конкурса, и лицами, принявшими от застройщика помещения в МКД по акту приема-передачи или иному документу

Изменение условий договора управления МКД не предусмотрено

УО и органы управления ТСЖ, ЖК, иного СПК

Решение об изменении условий договора управления МКД со стороны ТСЖ, ЖК, СПК принимается в соответствии с уставом ТСЖ, ЖК, иного СПК

УО и застройщик

Изменение условий договора управления МКД осуществляется по соглашению сторон

УО и собственник наемного дома или помещений в наемном доме

Изменение условий договора управления МКД осуществляется по соглашению сторон

Пример утверждения дополнительного соглашения к договору управления МКД

В МКД выполнена реконструкция: введен в эксплуатацию индивидуальный тепловой пункт (ИТП). Необходимо внести изменения в договор в части состава общего имущества в МКД. Уточнение размера платы за содержание жилого помещения не понадобилось.

ООО "Единый заказчик" подготовлен проект дополнительного соглашения к договору управления МКД, учитывающий изменения в составе общего имущества собственников помещений в МКД.

Проект дополнительного соглашения представлен председателю совета МКД для рассмотрения и проведения разъяснительной работы с собственниками помещений в МКД.

По инициативе и силами УО 10 марта 2016 г. организовано и проведено общее собрание собственников помещений. В повестку дня включен вопрос о внесении изменений в условия договора, предложенных ООО "Единый заказчик". Решение принято простым большинством. Дополнительное соглашение к договору управления МКД вступило в силу 10 марта 2016 г..

Как оформить изменения в условия договора управления МКД

Изменения в договор управления МКД вносят, руководствуясь теми же правилами, что и при его заключении. Изменения должны:

  • оформляться в письменной форме или в электронной форме с использованием ГИС ЖКХ путем составления одного документа, подписанного сторонами;
  • размещаться УО в ГИС ЖКХ (ч. 2.1 ст. 162 ЖК РФ).

Изменение договора управления МКД в устной форме законодательством не предусмотрено.

Вы можете изменить условия договора путем подписания дополнительного соглашения. В договор управления, заключенный с собственниками помещений в МКД или ТСЖ, ЖК, СПК, изменения можно внести путем оформления протокола общего собрания или заседания правления ТСЖ, ЖК, СПК. В нем укажите, какие именно пункты договора излагаются в новой редакции.

Пример оформления дополнительного соглашения к договору управления МКД

УО подготовлен проект дополнительного соглашения к договору управления МКД. Проект дополнительного соглашения 16 февраля 2016 г. передан лично в руки под роспись председателю ТСЖ "Пушкина, 12". Через неделю получено устное одобрение текста дополнительного соглашения к договору.

В соответствии с уставом ТСЖ "Пушкина, 12" такое решение принимает правление ТСЖ. 25 февраля 2016 года состоялось внеочередное заседание правления ТСЖ, на котором утверждено дополнительное соглашение в редакции, предложенной УО.

По итогам заседания правления ТСЖ председатель ТСЖ (ч. 2 ст. 149 ЖК РФ) и директор УО подписали дополнительное соглашение к договору.

Подлежат ли изменения, внесенные в договор управления МКД, государственной регистрации

Государственная регистрация дополнительного соглашения законодательством не предусмотрена.

Это обусловлено следующим. Изменение условий договора оформляется дополнительным соглашением к нему. Дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора.

Договор управления МКД не подлежит обязательной государственной регистрации. Данная позиция подтверждается в письме Росреестра от 7 мая 2010 г. № 14-20-1143-1/10 .

Когда вступают в силу изменения, внесенные в договор управления МКД

Срок вступления в силу изменений, внесенных в договор, определяют его стороны. Дата внесения изменений (дата подписания дополнительного соглашения) может отличаться от даты вступления их в силу.


«Как изменить условия договора управления МКД». Чеснокова Л.А.
© Материал из Справочной системы «Управление многоквартирным домом».

Июнь 2017 Подготовлено Санжицыреновой Р.